Pocas veces el marco legal de las comunidades de propietarios se había movido tanto en tan poco tiempo. Entre sentencias del Tribunal Supremo, una nueva ley de mediación obligatoria y una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en plena tramitación parlamentaria, administradores de fincas y presidentes de comunidad tienen ante sí un escenario que exige actualizar protocolos cuanto antes. En este artículo revisamos las novedades que más impacto están teniendo en tres frentes clave: la morosidad, la celebración de juntas y las obras de accesibilidad.
Juntas telemáticas: el Congreso avanza en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal
El 26 de mayo de 2026, el Pleno del Congreso admitió a trámite la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal con 306 votos a favor, que modifica los artículos 9.1.h, 15.1 y 19.1 de la LPH para permitir juntas por videoconferencia, libro de actas digital y notificaciones por correo electrónico. Este apoyo bipartidista —306 de 349 diputados— refleja un consenso político inusual en torno a la necesidad de modernizar la gestión de las comunidades.
Ahora bien, conviene ser prudentes: la admisión a trámite no equivale a ley en vigor. De hecho, desde el 1 de enero de 2022 no existe en el ordenamiento estatal español ninguna norma que regule expresamente las juntas telemáticas en comunidades de propietarios, excepto la cobertura temporal que existió durante la pandemia. La excepción es Cataluña, donde el Código Civil catalán ya permite la videoconferencia desde 2015 (art. 312-5.2 CCCat). Mientras la reforma estatal completa su recorrido parlamentario, lo más prudente es blindar cualquier junta mixta o telemática con un acuerdo previo claro y constancia en acta.
Morosidad en la comunidad de propietarios: prescripción a cinco años y mediación obligatoria
La morosidad en la comunidad de propietarios sigue siendo uno de los dolores de cabeza más habituales: el 38,43% de las comunidades tiene al menos un propietario moroso, según el Estudio Global sobre la Morosidad del CGCAFE, que cifra la deuda total alrededor de 1.600 millones de euros. A esta realidad se suman dos novedades jurídicas que todo administrador debería tener presentes: la Sentencia del Tribunal Supremo 1.726/2025, de 26 de noviembre, que consolida definitivamente que las cuotas de comunidad prescriben en cinco años —acabando con décadas de confusión sobre si el plazo era de quince—, y la Ley Orgánica 1/2025, de 5 de marzo, de Medidas en materia de Eficiencia del Servicio Público de Justicia, que impone la mediación previa obligatoria antes de poder iniciar cualquier procedimiento monitorio en materia de morosidad comunitaria.
A pesar de esta mayor complejidad procesal, las herramientas frente al impago siguen siendo eficaces si se utilizan a tiempo: el embargo sin caución, la imputación de costas al moroso y la afectación real del inmueble ofrecen herramientas muy eficaces cuando se utilizan correctamente y a tiempo. La reforma de 2025 también incorpora medidas preventivas, ya que la comunidad puede privar temporalmente al moroso del uso de servicios no esenciales como piscinas o gimnasios. Eso sí, hay líneas rojas que no conviene cruzar: cortar servicios esenciales al moroso es ilegal, y publicar la lista de morosos fuera del tablón interno constituye una infracción de protección de datos.
Obras de accesibilidad obligatorias: cuando la comunidad no puede negarse
El artículo 10 de la LPH establece que las obras necesarias para garantizar seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal son obligatorias, aunque la junta no las apruebe, y la comunidad no puede vetarlas si las solicita un vecino con discapacidad o mayor de 70 años, incluyendo ascensores, rampas, dispositivos mecánicos y adaptaciones diversas. La clave para saber si hay que votar o no está en el coste: la comunidad de vecinos está obligada a realizar las obras que garanticen una mayor accesibilidad cuando el coste total de la obra suponga para cada vecino menos de 12 mensualidades de la cuota habitual por gastos comunes, y para calcular esta cantidad, al coste total de la obra se le restan las subvenciones o ayudas públicas que se puedan recibir para llevarlas a cabo.
Por debajo de este umbral, no es necesario celebrar ninguna junta, ya que la ley obliga directamente a realizar las obras si el coste es inferior a estas 12 mensualidades. Por encima, las obras se someterán a votación y, si la mayoría de los vecinos vota a favor, todos los propietarios estarán obligados a pagar su parte, aunque hayan votado en contra. Además, la responsabilidad de ejecutar las obras de accesibilidad en las zonas comunes recae en la comunidad de propietarios en su conjunto, no en los propietarios individuales, y si la comunidad se niega, el solicitante puede acudir a la vía judicial o administrativa para exigir su cumplimiento. Para valorar cada caso con garantías, conviene apoyarse en profesionales especializados: en el directorio de ForConnect puedes encontrar técnicos y empresas de rehabilitación con experiencia en accesibilidad.
Acuerdos en junta de propietarios: las mayorías que hay que conocer
Otro cambio reciente que afecta a las mayorías en junta es el del alquiler turístico: desde la reforma de 2025, cualquier propietario que quiera destinar su vivienda a alquiler turístico necesita la aprobación expresa de la comunidad, con un acuerdo activo por mayoría de tres quintos. Este tipo de exigencias de mayorías cualificadas conviven con un problema estructural que muchos administradores conocen bien: el principal problema de las comunidades de propietarios no es el dinero, sino que 6 de cada 10 juntas se celebran con menos de la mitad de los vecinos. Una asistencia tan baja complica alcanzar mayorías cualificadas y multiplica el riesgo de impugnaciones.
Por eso, antes de convocar una junta con obras o cambios de uso en el orden del día, conviene:
Revisar qué mayoría exige exactamente el acuerdo (unanimidad, tres quintos, mayoría simple o régimen especial de accesibilidad).
Documentar bien la convocatoria y el orden del día para evitar nulidades.
Recordar a los propietarios la importancia de delegar el voto si no pueden asistir.
Contar con presupuestos comparables antes de la votación, para que la decisión no se demore por falta de información.
Cómo prepararse desde la administración de fincas
Ante este escenario cambiante, la recomendación general es actualizar los protocolos internos de gestión de impagos, revisar los estatutos de la comunidad y anticiparse a las solicitudes de accesibilidad antes de que se conviertan en conflicto. Si tu comunidad necesita llevar a cabo una obra de accesibilidad, una reforma derivada de una junta o cualquier actuación en zonas comunes, puedes pedir presupuesto a través de ForConnect y comparar propuestas de profesionales verificados. Mantenerse al día de estas novedades legales no es solo una cuestión de cumplimiento normativo: es la mejor manera de evitar conflictos vecinales y proteger el valor del edificio a largo plazo.