Poques vegades el marc legal de les comunitats de propietaris s'havia mogut tant en tan poc temps. Entre sentències del Tribunal Suprem, una nova llei de mediació obligatòria i una reforma de la Llei de Propietat Horitzontal en plena tramitació parlamentària, administradors de finques i presidents de comunitat tenen davant seu un escenari que exigeix actualitzar protocols com més aviat millor. En aquest article revisem les novetats que més impacte estan tenint en tres fronts clau: la morositat, la celebració de juntes i les obres d'accessibilitat.
Juntes telemàtiques: el Congrés avança en la reforma de la Llei de Propietat Horitzontal
El 26 de maig de 2026, el Ple del Congrés va admetre a tràmit la reforma de la Llei de Propietat Horitzontal amb 306 vots a favor, que modifica els articles 9.1.h, 15.1 i 19.1 de la LPH per permetre juntes per videoconferència, llibre d'actes digital i notificacions per correu electrònic. Aquest suport bipartidista —306 de 349 diputats— reflecteix un consens polític inusual al voltant de la necessitat de modernitzar la gestió de les comunitats.
Ara bé, convé ser prudents: l'admissió a tràmit no equival a llei en vigor. De fet, des de l'1 de gener de 2022 no existeix en l'ordenament estatal espanyol cap norma que reguli expressament les juntes telemàtiques en comunitats de propietaris, excepte la cobertura temporal que va existir durant la pandèmia. L'excepció és Catalunya, on el Codi Civil català ja permet la videoconferència des de 2015 (art. 312-5.2 CCCat). Mentre la reforma estatal completa el seu recorregut parlamentari, el més prudent és blindar qualsevol junta mixta o telemàtica amb un acord previ clar i constància en acta.
Morositat en la comunitat de propietaris: prescripció a cinc anys i mediació obligatòria
La morositat comunitat de propietaris continua sent un dels mals de cap més habituals: el 38,43% de les comunitats té almenys un propietari morós, segons l'Estudi Global sobre la Morositat del CGCAFE, que xifra el deute total al voltant de 1.600 milions d'euros. A aquesta realitat s'hi sumen dues novetats jurídiques que tot administrador hauria de tenir presents: la Sentència del Tribunal Suprem 1.726/2025, de 26 de novembre, que consolida definitivament que les quotes de comunitat prescriuen en cinc anys —acabant amb dècades de confusió sobre si el termini era de quinze—, i la Llei Orgànica 1/2025, de 5 de març, de Mesures en matèria d'Eficiència del Servei Públic de Justícia, que imposa la mediació prèvia obligatòria abans de poder iniciar qualsevol procediment monitori en matèria de morositat comunitària.
Malgrat aquesta major complexitat processal, les eines davant l'impagament continuen sent eficaces si s'utilitzen a temps: l'embargament sense caució, la imputació de costes al morós i l'afectació real de l'immoble ofereixen eines molt eficaces quan s'utilitzen correctament i a temps. La reforma de 2025 també incorpora mesures preventives, ja que la comunitat pot privar temporalment el morós de l'ús de serveis no essencials com piscines o gimnasos. Això sí, hi ha línies vermelles que no convé creuar: tallar serveis essencials al morós és il·legal, i publicar la llista de morosos fora del tauler intern constitueix una infracció de protecció de dades.
Obres d'accessibilitat obligatòries: quan la comunitat no pot negar-se
L'article 10 de la LPH estableix que les obres necessàries per garantir seguretat, habitabilitat i accessibilitat universal són obligatòries, encara que la junta no les aprovi, i la comunitat no pot vetar-les si les sol·licita un veí amb discapacitat o major de 70 anys, incloent-hi ascensors, rampes, dispositius mecànics i adaptacions diverses. La clau per saber si cal votar o no està en el cost: la comunitat de veïns està obligada a realitzar les obres que garanteixin una major accessibilitat quan el cost total de l'obra suposi per a cada veí menys de 12 mensualitats de la quota habitual per despeses comunes, i per calcular aquesta quantitat, al cost total de l'obra se li resten les subvencions o ajudes públiques que es puguin rebre per dur-les a terme.
Per sota d'aquest llindar, no cal celebrar cap junta, ja que la llei obliga directament a realitzar les obres si el cost és inferior a aquestes 12 mensualitats. Per sobre, les obres se sotmetran a votació i, si la majoria dels veïns vota a favor, tots els propietaris estaran obligats a pagar la seva part, encara que hagin votat en contra. A més, la responsabilitat d'executar les obres d'accessibilitat en les zones comunes recau en la comunitat de propietaris en el seu conjunt, no en els propietaris individuals, i si la comunitat es nega, el sol·licitant pot acudir a la via judicial o administrativa per exigir el seu compliment. Per valorar cada cas amb garanties, convé recolzar-se en professionals especialitzats: en el directori de ForConnect pots trobar tècnics i empreses de rehabilitació amb experiència en accessibilitat.
Acords en junta de propietaris: les majories que cal conèixer
Un altre canvi recent que afecta les majories en junta és el del lloguer turístic: des de la reforma de 2025, qualsevol propietari que vulgui destinar el seu habitatge a lloguer turístic necessita l'aprovació expressa de la comunitat, amb un acord actiu per majoria de tres cinquens. Aquest tipus d'exigències de majories qualificades conviuen amb un problema estructural que molts administradors coneixen bé: el principal problema de les comunitats de propietaris no és els diners, sinó que 6 de cada 10 juntes se celebren amb menys de la meitat dels veïns. Una assistència tan baixa complica assolir majories qualificades i multiplica el risc d'impugnacions.
Per això, abans de convocar una junta amb obres o canvis d'ús en l'ordre del dia, convé:
Revisar quina majoria exigeix exactament l'acord (unanimitat, tres cinquens, majoria simple o règim especial d'accessibilitat).
Documentar bé la convocatòria i l'ordre del dia per evitar nul·litats.
Recordar als propietaris la importància de delegar el vot si no poden assistir.
Comptar amb pressupostos comparables abans de la votació, perquè la decisió no es demori per manca d'informació.
Com preparar-se des de l'administració de finques
Davant aquest escenari canviant, la recomanació general és actualitzar els protocols interns de gestió d'impagaments, revisar els estatuts de la comunitat i anticipar-se a les sol·licituds d'accessibilitat abans que es converteixin en conflicte. Si la teva comunitat necessita dur a terme una obra d'accessibilitat, una reforma derivada d'una junta o qualsevol actuació en zones comunes, pots demanar pressupost a través de ForConnect i comparar propostes de professionals verificats. Mantenir-se al dia d'aquestes novetats legals no és només una qüestió de compliment normatiu: és la millor manera d'evitar conflictes veïnals i protegir el valor de l'edifici a llarg termini.