La tardor de 2026 ha portat més canvis legals per a les comunitats de propietaris que qualsevol altre període recent. Entre una reforma legislativa acabada d'estrenar i una sentència del Tribunal Suprem que marca límits clars, les novetats de la Llei de Propietat Horitzontal obliguen administradors de finques i presidents de comunitat a revisar com gestionen l'accessibilitat, la morositat i els acords en junta. Repassem els tres fronts que més estan donant que parlar i quines implicacions pràctiques tenen per al dia a dia de la teva comunitat.
Accessibilitat: la Llei 4/2026 reforça l'obligació d'actuar
La novetat més recent arriba de la mà de la Llei 4/2026, de 1 d'octubre, que modifica l'article 10.1.b de la Llei de Propietat Horitzontal, publicada al BOE a principis de mes i en vigor des del 23 d'octubre de 2026, vint dies després de la seva publicació. L'objectiu de la reforma és facilitar actuacions com la instal·lació d'ascensors, rampes i altres dispositius que permetin accedir a l'immoble i utilitzar les zones comunes amb seguretat i autonomia, especialment en edificis on resideixin persones amb discapacitat o majors de 70 anys.
Un dels canvis més rellevants per a la gestió diària és que la modificació reforça l'obligatorietat per a les comunitats de propietaris d'emprendre obres de millora de l'accessibilitat quan concorren aquestes circumstàncies. Si la comunitat es resisteix o es bloqueja, la norma ja no deixa marge de maniobra indefinit: incorpora expressament la possibilitat d'acudir a l'autoritat judicial quan, malgrat concórrer les circumstàncies que determinen l'obligatorietat, la comunitat no realitza les actuacions corresponents.
La reforma també introdueix alleujaments econòmics. D'una banda, si la comunitat obté finançament, la repercussió individual del cost anual pot calcular-se repartint el total de l'obra durant tots els anys que comprengui el període de finançament, cosa que redueix l'impacte de la derrama en la quota mensual. D'altra banda, s'obliga les administracions públiques a proveir fons destinats a programes d'ajuda i a promoure polítiques que fomentin les actuacions de millora d'accessibilitat, cosa que hauria de traduir-se en més convocatòries de subvencions en els propers mesos.
Morositat comunitat de propietaris: el Suprem posa límit als recàrrecs desproporcionats
La morositat en la comunitat de propietaris continua sent un dels mals de cap més freqüents per als administradors, però una recent sentència del Tribunal Suprem ha deixat clar que no tot s'hi val a l'hora de penalitzar els morosos. En la seva sentència de 22 de setembre de 2026, el Suprem ha confirmat que les comunitats de propietaris poden imposar recàrrecs per combatre la morositat, però aquests troben el seu límit en el principi de proporcionalitat i en la prohibició d'aplicar sancions abusives.
El cas concret resulta molt il·lustratiu: la Sala va declarar la nul·litat de l'acord adoptat per una junta de propietaris que imposava una penalització de 0,50 euros diaris a aquells que es retardaven en el pagament de les quotes de garatge. En fer el càlcul, el Tribunal Suprem va concloure que aquest recàrrec automàtic suposava aplicar una taxa moratòria equivalent al 135,18% anual, cosa que resulta abusiva i asimètrica respecte a la quantia del deute deguda.
Això no significa que les comunitats es quedin sense eines davant els impagaments. La pròpia sentència aclareix que no prohibeix amb caràcter general els recàrrecs per morositat i que, dins dels límits legals, la comunitat pot establir recàrrecs sobre les quotes impagades per afavorir el seu abonament puntual, acordant interessos superiors a l'interès legal i altres mesures dissuasòries mentre es mantingui la situació de morositat. El missatge per als administradors és clar: qualsevol recàrrec que s'aprovi en junta ha d'estar ben calculat i justificat, perquè un acord desproporcionat pot acabar anul·lat als tribunals.
Acords de junta de propietaris i majories: el pes dels habitatges turístics
Un altre àmbit on les maiories en la junta de propietaris han cobrat protagonisme és el dels habitatges d'ús turístic. Des de la reforma de l'article 17.12 de la LPH, les comunitats de propietaris poden prohibir l'ús turístic dels habitatges de l'edifici mitjançant una majoria de tres cinquens dels propietaris i de les quotes de participació. Abans d'aquesta reforma, les comunitats només podien limitar o condicionar l'activitat; ara, amb aquesta mateixa majoria reforçada, el legislador concedeix a la comunitat de propietaris la facultat d'aprovar, limitar, condicionar o prohibir aquest tipus d'activitats.
A més de la qüestió del veto, la norma té implicacions econòmiques directes per a la comunitat: la mateixa majoria permet incrementar fins a un 20% les despeses comunes que paga el titular de l'activitat turística per compensar el major ús de les zones comunes. Això sí, convé recordar que la Llei Orgànica 1/2025 no és retroactiva, de manera que els acords adoptats ara no afecten les llicències turístiques concedides amb anterioritat a la seva entrada en vigor. Perquè aquests acords tinguin validesa plena, és imprescindible seguir el procediment correcte de convocatòria, quòrum i notificació als propietaris absents, un aspecte que sol generar més conflictes que la pròpia votació.
Què han de fer ara administradors i comunitats
Davant aquest escenari normatiu en moviment, convé actuar amb mètode en lloc de reaccionar amb presses:
- Revisar l'estat d'accessibilitat de l'edifici i valorar, amb assessorament tècnic, si la comunitat entra dins dels supòsits que obliguen a actuar segons la nova redacció de l'article 10.1.b de la LPH.
- Auditar els acords vigents sobre recàrrecs per morositat per comprovar que són proporcionats i no corren el risc de ser impugnats.
- Documentar bé qualsevol acord sobre habitatges d'ús turístic, complint els requisits de majoria, convocatòria i notificació.
- Comptar amb professionals especialitzats que puguin executar obres d'accessibilitat o assessorar sobre el seu finançament, aprofitant les ajudes que les administracions han d'impulsar.
A ForConnect sabem que estar al dia de cada reforma legal és tan important com trobar el professional adequat per executar-la. Si la teva comunitat necessita emprendre obres d'accessibilitat, revisar instal·lacions o abordar qualsevol intervenció derivada d'aquestes novetats, pots consultar el nostre directori de professionals de confiança i comparar opcions. I si ja tens clar què necessites, demana pressupost sense compromís i deixa que la nostra xarxa d'especialistes s'encarregui de la resta.