La Ley de Propiedad Horizontal vive uno de sus períodos de mayor actividad normativa y judicial de los últimos años. Entre reformas legislativas y sentencias recientes del Tribunal Supremo, administradores de fincas y presidentes de comunidad se enfrentan a un mapa que cambia rápidamente, especialmente en tres frentes: accesibilidad, morosidad y funcionamiento de las juntas. En este artículo repasamos las novedades legales más relevantes en materia de ley propiedad horizontal novedades y qué implican en el día a día de tu comunidad.
Una sentencia del Supremo redefine quién paga la accesibilidad
El debate sobre quién debe sufragar las obras de accesibilidad ha dado un giro importante. El Tribunal Supremo (STS 844/2026) confirma que los propietarios exentos de ascensor y portal sí deben pagar las obras de accesibilidad de la comunidad. Es decir, aunque los estatutos de tu finca recojan una exención histórica de gastos de escalera o ascensor, esta cláusula no cubre la eliminación de barreras arquitectónicas.
El razonamiento del alto tribunal es claro: la exención de gastos no alcanza a la supresión de barreras arquitectónicas, porque la accesibilidad es una obligación legal que revaloriza todo el edificio y las cláusulas de exención se interpretan de forma restrictiva. En la práctica, esto obliga a muchas comunidades a revisar sus repartos de derramas y a explicar a los propietarios exentos por qué, esta vez, sí deben contribuir.
¿Cuándo son obligatorias las obras de accesibilidad?
La base legal sigue estando en el artículo 10.1.b de la LPH. El artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad son obligatorias para la comunidad. El límite económico sigue siendo el mismo criterio de siempre: estas obras tienen carácter obligatorio cuando su coste anual repercutido, descontadas las ayudas públicas, no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, e incluso en los casos en que se supere este límite, los propietarios directamente beneficiados pueden asumir el exceso para que la obra se lleve a cabo.
Además, cuando la solicitud proviene de un residente mayor de 70 años o con discapacidad, la comunidad tiene un margen de maniobra muy reducido: la comunidad no puede vetarlas si las solicita un vecino con discapacidad o mayor de 70 años, e incluye ascensores, rampas, dispositivos mecánicos y adaptaciones diversas. Contar con profesionales especializados en accesibilidad y rehabilitación desde el primer momento evita bloqueos y errores en el reparto de costos; en el directorio de ForConnect puedes localizar equipos con experiencia en este tipo de proyectos.
Morosidad: nuevas herramientas tras la última reforma
La reforma de la LPH aprobada en 2025 también ha reforzado el arsenal de las comunidades frente a los propietarios morosos. Una de las novedades más comentadas es la exigencia de un intento previo de solución antes de acudir a los tribunales: la reforma de 2025 (LO 1/2025) obliga a intentar una solución previa (MASC) antes de demandar a un moroso y refuerza las medidas frente a impagos.
A esto se añade una medida disuasoria que ya aplican algunas comunidades: la reforma de 2025 añade medidas preventivas: la comunidad puede privar temporalmente al moroso del uso de servicios no esenciales como piscinas o gimnasios. Se trata de un mecanismo pensado para comunidades con zonas comunes de uso no imprescindible, y que convive con las reglas ya conocidas: el propietario moroso no vota, y la comunidad tiene preferencia de cobro y un proceso monitorio ágil para reclamar.
Conviene recordar también que la solvencia de la comunidad depende en buena parte de su colchón económico: el fondo de reserva es obligatorio, con un mínimo del 10 % del presupuesto ordinario. Mantenerlo actualizado facilita afrontar tanto la morosidad puntual como las obras obligatorias de accesibilidad o eficiencia energética.
Juntas de propietarios: hacia la digitalización total
El otro gran eje de cambio es el funcionamiento de las juntas. Cada vez más comunidades incorporan formatos mixtos o completamente digitales: se normaliza la celebración de juntas de propietarios híbridas o 100% online, siempre que se garantice la identidad de los asistentes. Esto facilita la participación de propietarios que residen fuera de la localidad o que tienen dificultades de movilidad, y agiliza la adopción de acuerdos junta de propietarios mayorías que antes se demoraban por falta de quórum presencial.
La digitalización también llega a las notificaciones y al control de la actividad de la comunidad, especialmente en lo que respecta al alquiler turístico y a las instalaciones de autoconsumo energético, dos ámbitos donde las mayorías exigidas se han flexibilizado en los últimos meses según la normativa vigente.
¿Qué debe revisar tu comunidad ahora mismo?
Comprobar si existen cláusulas estatutarias de exención de gastos y valorar su alcance real tras la doctrina del Supremo sobre accesibilidad.
Actualizar el protocolo de reclamación de impagos incorporando el intento de solución previa antes de la vía judicial.
Revisar el reglamento interno para regular formalmente las juntas telemáticas o híbridas.
Verificar que el fondo de reserva cubre el mínimo legal y las previsiones de obras obligatorias.
Solicitar presupuestos actualizados para obras de accesibilidad antes de que una solicitud formal obligue a actuar con plazos ajustados.
Adaptarse a estas novedades no siempre es sencillo, sobre todo cuando implica coordinar obras, presupuestos y plazos legales al mismo tiempo.
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