La Llei de Propietat Horitzontal viu un dels seus períodes de major activitat normativa i judicial dels darrers anys. Entre reformes legislatives i sentències recents del Tribunal Suprem, administradors de finques i presidents de comunitat s'enfronten a un mapa que canvia amb rapidesa, especialment en tres fronts: accessibilitat, morositat i funcionament de les juntes. En aquest article repassem les novetats legals més rellevants en matèria de llei propietat horitzontal novetats i què impliquen en el dia a dia de la teva comunitat.
Una sentència del Suprem redefineix qui paga l'accessibilitat
El debat sobre qui ha de sufragar les obres d'accessibilitat ha donat un gir important. El Tribunal Suprem (STS 844/2026) confirma que els propietaris exempts d'ascensor i portal sí han de pagar les obres d'accessibilitat de la comunitat. És a dir, encara que els estatuts de la teva finca recullin una exempció històrica de despeses d'escala o ascensor, aquesta clàusula no cobreix l'eliminació de barreres arquitectòniques.
El raonament de l'alt tribunal és clar: l'exempció de despeses no arriba a la supressió de barreres arquitectòniques, perquè l'accessibilitat és una obligació legal que revaloritza tot l'edifici i les clàusules d'exempció s'interpreten de forma restrictiva. En la pràctica, això obliga moltes comunitats a revisar els seus repartiments de derrames i a explicar als propietaris exempts per què, aquesta vegada, sí han de contribuir.
Quan són obligatòries les obres d'accessibilitat?
La base legal segueix estant a l'article 10.1.b de la LPH. L'article 10.1.b de la Llei de Propietat Horitzontal estableix que les obres necessàries per garantir els ajustos raonables en matèria d'accessibilitat són obligatòries per a la comunitat. El límit econòmic segueix sent el mateix criteri de sempre: aquestes obres tenen caràcter obligatori quan el seu cost anual repercutit, descomptades les ajudes públiques, no supera dotze mensualitats ordinàries de despeses comunes, i fins i tot en els casos en què se superi aquest límit, els propietaris directament beneficiats poden assumir l'excés perquè l'obra es dugui a terme.
A més, quan la sol·licitud prové d'un resident major de 70 anys o amb discapacitat, la comunitat té un marge de maniobra molt reduït: la comunitat no pot vetar-les si les sol·licita un veí amb discapacitat o major de 70 anys, i inclou ascensors, rampes, dispositius mecànics i adaptacions diverses. Comptar amb professionals especialitzats en accessibilitat i rehabilitació des del primer moment evita bloquejos i errors en el repartiment de costos; en el directori de ForConnect pots localitzar equips amb experiència en aquest tipus de projectes.
Morositat: noves eines després de l'última reforma
La reforma de la LPH aprovada el 2025 també ha reforçat l'arsenal de les comunitats davant dels propietaris morosos. Una de les novetats més comentades és l'exigència d'un intent previ de solució abans d'acudir als tribunals: la reforma de 2025 (LO 1/2025) obliga a intentar una solució prèvia (MASC) abans de demandar un morós i reforça les mesures davant d'impagaments.
A això s'afegeix una mesura dissuasiva que ja apliquen algunes comunitats: la reforma de 2025 afegeix mesures preventives: la comunitat pot privar temporalment al morós de l'ús de serveis no essencials com piscines o gimnasos. Es tracta d'un mecanisme pensat per a comunitats amb zones comunes d'ús no imprescindible, i que conviu amb les regles ja conegudes: el propietari morós no vota, i la comunitat té preferència de cobrament i un procés monitori àgil per reclamar.
Convé recordar també que la solvència de la comunitat depèn en bona part del seu coixí econòmic: el fons de reserva és obligatori, amb un mínim del 10 % del pressupost ordinari. Mantenir-lo actualitzat facilita afrontar tant la morositat puntual com les obres obligatòries d'accessibilitat o eficiència energètica.
Juntes de propietaris: cap a la digitalització total
L'altre gran eix de canvi és el funcionament de les juntes. Cada vegada més comunitats incorporen formats mixtos o completament digitals: es normalitza la celebració de juntes de propietaris híbrides o 100% online, sempre que es garanteixi la identitat dels assistents. Això facilita la participació de propietaris que resideixen fora de la localitat o que tenen dificultats de mobilitat, i agilitza l'adopció de acords junta de propietaris majories que abans es demoraven per falta de quòrum presencial.
La digitalització també arriba a les notificacions i al control de l'activitat de la comunitat, especialment pel que fa al lloguer turístic i a les instal·lacions d'autoconsum energètic, dos àmbits on les majories exigides s'han flexibilitzat en els darrers mesos segons la normativa vigent.
Què ha de revisar la teva comunitat ara mateix
Comprovar si existeixen clàusules estatutàries d'exempció de despeses i valorar el seu abast real després de la doctrina del Suprem sobre accessibilitat.
Actualitzar el protocol de reclamació d'impagaments incorporant l'intent de solució prèvia abans de la via judicial.
Revisar el reglament intern per regular formalment les juntes telemàtiques o híbrides.
Verificar que el fons de reserva cobreix el mínim legal i les previsions d'obres obligatòries.
Sol·licitar pressupostos actualitzats per a obres d'accessibilitat abans que una sol·licitud formal obligui a actuar amb terminis ajustats.
Adaptar-se a aquestes novetats no sempre és senzill, sobretot quan implica coordinar obres, pressupostos i terminis legals al mateix temps.
Si la teva comunitat necessita executar una obra d'accessibilitat o simplement vol comparar pressupostos amb garanties, a ForConnect pots sol·licitar pressupost a professionals verificats i evitar sorpreses en l'execució. Mantenir-se al dia amb la normativa és, avui més que mai, part d'una bona gestió comunitària.