El manteniment preventiu en comunitats ha deixat de ser una opció per convertir-se en una necessitat de gestió. Entre l'envelliment del parc d'edificis, l'enduriment de la normativa d'ascensors i les inspeccions tècniques, els administradors de finques que planifiquen en lloc de reaccionar estalvien diners, eviten sancions i guanyen tranquil·litat. En aquest article repassem com dissenyar un pla de manteniment eficaç i quines novetats de 2026 convé tenir en compte.
Què és el manteniment preventiu i per què marca la diferència?
El manteniment preventiu consisteix en la planificació i execució de revisions periòdiques per detectar i corregir possibles problemes abans que es converteixin en patologies greus, a diferència del correctiu, que actua un cop el problema ja existeix, basant-se en l'anticipació i el control continu de l'estat de l'edifici. Dins d'aquest enfocament convé distingir diversos nivells: el manteniment predictiu, que utilitza sensors per detectar anomalies abans que es converteixin en fallades greus, i el prescriptiu, basat en dades històriques que indiquen el moment òptim per actuar, per exemple substituir una bomba abans que falli. A això s'afegeix el manteniment estacional, que planifica accions segons el calendari, com revisar les calefaccions abans de l'hivern o netejar els embornals abans de la temporada de pluges.
L'error més habitual és tractar igual l'urgent i l'important: canviar una lluminària fosa és necessari, però revisar l'estanquitat de la coberta abans de les pluges pot evitar una derrama de molt més impacte, per això una bona planificació distingeix entre manteniment correctiu, preventiu i predictiu, assignant recursos segons el risc real.
Novetats normatives en 2026 que reforcen la prevenció
El marc legal està estrenyent el cercle sobre la manca de manteniment, especialment en ascensors i inspeccions d'edificis. Espanya és el país amb major nombre d'ascensors per habitant del món, amb al voltant de 24 ascensors per cada 1.000 habitants, i un de cada dos supera ja els 20 anys d'antiguitat, una realitat que ha portat a reforçar la normativa per garantir que aquestes instal·lacions continuïn funcionant amb les màximes condicions de seguretat.
Des de juliol de 2026 hi ha una novetat concreta que afecta totes les comunitats amb ascensor: des de l'1 de juliol de 2026, tots els ascensors hauran de disposar d'un manual de funcionament, un document que recollirà les instruccions necessàries per al seu ús segur i que l'empresa de manteniment haurà d'elaborar i lliurar a la comunitat, que tindrà l'obligació de conservar-lo juntament amb la resta de documentació de l'aparell. Aquesta mesura forma part d'una de les últimes fases de la Instrucció Tècnica Complementària (ITC) d'Ascensors, aprovada mitjançant el Reial decret 355/2024, que endureix les exigències de conservació i manteniment. Entre els punts tècnics que exigeix actualitzar destaquen la nivellació de precisió, la comunicació bidireccional en cabina, les cortines fotoelèctriques, la substitució de guies obsoletes, els sistemes de pesacàrregues i la protecció contra moviments incontrolats. A més, delegar el manteniment en una empresa externa no eximeix la comunitat de responsabilitat: en cas d'incident, pot ser considerada responsable directa o subsidiària.
A Catalunya, la Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) continua sent un bon termòmetre de l'estat real del parc residencial. El 50% de les finques a Catalunya suspenen la ITE per deficiències importants o greus, una dada que confirma que moltes comunitats arriben tard a la conservació de les seves instal·lacions. La ITE és obligatòria per a tots els edificis d'habitatges en complir 45 anys, segons el Decret 67/2015 de la Generalitat, i un pla de manteniment preventiu ben documentat facilita enormement superar-la. A això s'afegeixen altres obligacions sectorials, com les revisions periòdiques de protecció contra incendis: segons el Reglament d'Instal·lacions de Protecció Contra Incendis (RIPCI), totes les instal·lacions han de mantenir-se en correcte estat de funcionament mitjançant revisions periòdiques realitzades per una empresa autoritzada.
Com muntar un pla de manteniment preventiu per instal·lació
Un bon pla de manteniment edifici no és un document genèric, sinó un calendari adaptat a cada tipologia d'instal·lació:
Fontaneria i grups de pressió: revisió periòdica de bombes, vàlvules i canonades. Un quart de bombes pot funcionar aparentment bé i estar consumint més del que cal per falta d'ajust, brutícia acumulada o desgast en components, i una revisió periòdica detecta aquest problema abans que acabi en parada, fuita o substitució prematura.
Electricitat: comprovació de quadres generals, diferencials i lluminàries d'emergència, amb especial atenció abans de pics de consum estacionals.
Climatització i calefacció: posada a punt abans de l'hivern i de l'estiu, neteja de filtres i revisió de sistemes centralitzats.
Ascensors: seguiment del contracte de manteniment conforme a la ITC AEM 1, verificació de la documentació (inclòs el nou manual de funcionament) i planificació de millores tècniques abans de la inspecció OCA.
La clau està en la prevenció d'avaries en instal·lacions comunitàries mitjançant traçabilitat: poder acreditar què es va revisar, quan i amb quin resultat marca la diferència, ja que tenir parts de treball, històrics d'incidències i seguiment d'actuacions permet actuar amb criteri i demostrar diligència.
Prevenir surt més rendible que reparar
Un dels principals beneficis del manteniment preventiu és l'optimització de costos: redueix la despesa en reparacions, evita intervencions urgents, permet planificar inversions a llarg termini i redueix el risc de derrames inesperades. Conservar bé un edifici costa menys que corregir tard, i a més evita conflictes, incidències repetides i pèrdua de valor patrimonial. Per a presidents i administradors, això es tradueix en menys urgències fora d'horari, pressupostos més predictibles i una comunitat més tranquil·la.
El paper de l'administrador i com triar els professionals adequats
Executar un bon pla de manteniment preventiu exigeix coordinar diversos gremis —fontaners, electricistes, tècnics de climatització, mantenidors d'ascensors— amb habilitacions vigents i capacitat de resposta ràpida. Comptar amb un manteniment instal·lacions de fontaneria comunitat i de la resta de sistemes ben documentat facilita també superar inspeccions com la ITE o les revisions d'ascensors sense sorpreses d'última hora.
A ForConnect ajudem administradors de finques i comunitats a trobar professionals verificats per a cada especialitat. Pots consultar el nostre directori de professionals per comparar proveïdors de confiança a la teva zona, o demanar pressupost directament per revisar l'estat de les teves instal·lacions comunitàries abans que aparegui la propera avaria.
Anticipar-se no elimina completament els imprevistos, però sí redueix la seva freqüència, la seva gravetat i la seva factura final. Comença per auditar l'estat actual de les teves instal·lacions i construeix, a poc a poc, un calendari de revisions que protegeixi tant la seguretat dels veïns com el patrimoni de l'edifici.