Las novedades de la Ley de Propiedad Horizontal siguen dando que hablar en comunidades de toda España, y con razón: la reforma aprobada en enero de 2025 ha traído cambios que afectan directamente a la morosidad, a las mayorías necesarias en junta y a las obras de accesibilidad. Para administradores de fincas y presidentes de comunidad, entender bien estos cambios ya no es opcional: marca la diferencia entre gestionar con seguridad jurídica o acumular conflictos e impugnaciones. En este artículo repasamos, punto por punto, qué ha cambiado y qué implica en el día a día de la comunidad.
El nuevo marco legal: qué trae la reforma de la LPH
La nueva Ley de Propiedad Horizontal (LPH), aprobada en España en enero de 2025 y publicada en el Boletín Oficial del Estado el 24 de julio del mismo año, ha introducido novedades como el fomento de la digitalización en la gestión comunitaria, la regulación de los pisos turísticos, ayudas para la rehabilitación de edificios y la eliminación de barreras arquitectónicas para personas mayores de 70 años o con discapacidad. A esto se suma un dato que muchos administradores todavía desconocen: la Sentencia del Tribunal Supremo 1.726/2025, de 26 de noviembre, ha consolidado que las cuotas de comunidad prescriben en cinco años, poniendo fin a años de confusión sobre si el plazo era de quince. Además, la morosidad sigue siendo el problema que más consultas genera en cualquier despacho de administración de fincas, con vecinos que dejan de pagar durante meses y presidentes presionando para actuar, por lo que estos cambios normativos llegan en el momento oportuno.
Morosidad en la comunidad: nuevas herramientas frente a los impagos
El artículo 21 sigue siendo la piedra angular para reclamar cuotas impagadas, pero con matices importantes. Permite reclamar deudas, suspender el derecho de voto y llegar al embargo de bienes de los propietarios que no paguen los gastos comunitarios, y además se pueden reclamar deudas inferiores a 2.000 euros mediante procedimientos simplificados. También conviene recordar que la normativa permite aplicar intereses por demora sobre las cuotas impagadas, cuyo tipo debe haberse aprobado en junta o, en su defecto, será el interés legal del dinero.
Una de las novedades que más está cambiando el protocolo de reclamación es la mediación previa: el procedimiento estándar debe incorporar ahora una fase formal de mediación o de invitación fehaciente a la mediación, de forma que si el moroso la rechaza o no contesta en plazo, esa negativa habilita directamente la vía judicial. En la práctica, esto agiliza los casos y evita bloqueos eternos en asamblea. Algunas comunidades ya aplican también medidas más contundentes, como privar temporalmente del uso de servicios no esenciales, como la piscina o el gimnasio, a los propietarios morosos.
Obras de accesibilidad obligatorias: qué exige realmente la ley
Otro de los focos de atención de la reforma es la accesibilidad. El artículo 10 distingue entre obras que la comunidad puede decidir libremente y obras obligatorias sin necesidad de acuerdo previo en junta, y entre las segundas destacan las de accesibilidad solicitadas por propietarios con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el coste anual repercutido no supere las doce mensualidades ordinarias una vez descontadas las ayudas públicas. Si el presupuesto se dispara por encima de ese límite, el propietario que lo solicita puede asumir el exceso para que la obra siga siendo obligatoria, un derecho real que muchas comunidades todavía desconocen.
Para aprobar este tipo de actuaciones, la mayoría exigida es menor de lo que muchos presidentes creen: las obras exigidas por la administración o solicitadas por un vecino con discapacidad o mayor de 70 años se aprueban por mayoría simple de propietarios presentes, sin necesidad de unanimidad ni mayoría cualificada. En Cataluña, además, la regulación es todavía más ágil: el Código Civil catalán facilita la adopción de acuerdos para suprimir barreras arquitectónicas con mayorías más bajas que en el resto de España, un matiz que administradores y presidentes en Barcelona deben tener muy presente antes de convocar la junta.
Mayorías en junta de propietarios: acuerdos, plazos y trampas de impugnación
El artículo 17 sigue siendo, con diferencia, el más consultado a la hora de convocar una junta, porque establece qué mayoría hace falta para cada tipo de decisión, desde obras de mejora hasta la instalación de placas solares o la limitación de pisos turísticos. Para regular estos últimos, por ejemplo, se necesita un acuerdo de la junta aprobado por una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Hay dos detalles que generan conflictos habituales y que todo administrador debería tener controlados:
El moroso no vota: si un propietario no está al corriente de deudas vencidas y no ha impugnado o consignado, puede deliberar, pero no tiene derecho de voto ni cuenta para las mayorías.
Impugnar tiene condiciones y plazos: existen tres meses para impugnar con carácter general, que se amplían a un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, y para impugnar el propietario debe estar al corriente de pago o haber consignado judicialmente las cantidades debidas.
Los ausentes también "votan": los propietarios ausentes que no votan en contra en un plazo de 30 días desde que reciben la notificación del acuerdo computan como votos favorables, un detalle que conviene explicar bien en cada convocatoria.
La singularidad catalana
Las comunidades de Barcelona y el resto de Cataluña deben tener presente que, además de la LPH estatal, la norma suprema que regula la propiedad horizontal en Cataluña es el Código Civil de Cataluña, y que el voto del presidente es dirimente para deshacer empates en votaciones de mayoría simple, una particularidad que no existe en el resto del territorio.
Cómo actuar ante tantos cambios normativos
Ante este volumen de novedades legales, la recomendación práctica es siempre la misma: documentar bien cada acuerdo en el acta, revisar las mayorías antes de someter cualquier propuesta a votación y contar con profesionales que conozcan la normativa vigente para ejecutar las obras de accesibilidad o mantenimiento derivadas de estos acuerdos. En nuestro directorio de profesionales de confianza encontrarás especialistas verificados en reformas, accesibilidad y rehabilitación preparados para adaptarse a los requisitos legales de tu comunidad. Y si tu comunidad ya tiene decidido acometer una obra de accesibilidad o necesita resolver una incidencia derivada de la nueva normativa, puedes solicitar presupuesto sin compromiso y comparar opciones antes de llevarlo a junta. Mantenerse al día con la Ley de Propiedad Horizontal no es solo cumplir con la ley: es proteger a la comunidad de conflictos, impugnaciones y sobrecostes evitables.