Les novetats de la Llei de Propietat Horitzontal continuen donant que parlar en comunitats de tot Espanya, i amb raó: la reforma aprovada al gener de 2025 ha portat canvis que afecten directament la morositat, les majories necessàries en junta i les obres d'accessibilitat. Per a administradors de finques i presidents de comunitat, entendre bé aquests canvis ja no és opcional: marca la diferència entre gestionar amb seguretat jurídica o acumular conflictes i impugnacions. En aquest article repassem, punt per punt, què ha canviat i què implica en el dia a dia de la comunitat.
El nou marc legal: què porta la reforma de la LPH
La nova Llei de Propietat Horitzontal (LPH), aprovada a Espanya al gener de 2025 i publicada al Butlletí Oficial de l'Estat el 24 de juliol del mateix any, ha introduït novetats com el foment de la digitalització en la gestió comunitària, la regulació dels pisos turístics, ajudes per a la rehabilitació d'edificis i l'eliminació de barreres arquitectòniques per a persones majors de 70 anys o amb discapacitat. A això s'hi suma una dada que molts administradors encara desconeixen: la Sentència del Tribunal Suprem 1.726/2025, de 26 de novembre, ha consolidat que les quotes de comunitat prescriuen en cinc anys, posant fi a anys de confusió sobre si el termini era de quinze. A més, la morositat continua sent el problema que més consultes genera en qualsevol despatx d'administració de finques, amb veïns que deixen de pagar durant mesos i presidents pressionant per actuar, per la qual cosa aquests canvis normatius arriben en el moment oportú.
Morositat en la comunitat: noves eines davant els impagaments
L'article 21 continua sent la pedra angular per reclamar quotes impagades, però amb matisos importants. Permet reclamar deutes, suspendre el dret de vot i arribar a l'embargament de béns dels propietaris que no paguin les despeses comunitàries, i a més es poden reclamar deutes inferiors a 2.000 euros mitjançant procediments simplificats. També convé recordar que la normativa permet aplicar interessos per demora sobre les quotes impagades, el tipus de les quals ha d'haver estat aprovat en junta o, en defecte, serà l'interès legal dels diners.
Una de les novetats que més està canviant el protocol de reclamació és la mediació prèvia: el procediment estàndard ha d'incorporar ara una fase formal de mediació o d'invitació fefaent a la mediació, de manera que si el morós la rebutja o no contesta en termini, aquesta negativa habilita directament la via judicial. En la pràctica, això agilitza els casos i evita bloquejos eterns en assemblea. Algunes comunitats ja apliquen també mesures més contundents, com privar temporalment de l'ús de serveis no essencials, com la piscina o el gimnàs, als propietaris morosos.
Obres d'accessibilitat obligatòries: què exigeix realment la llei
Un altre dels focus d'atenció de la reforma és l'accessibilitat. L'article 10 distingeix entre obres que la comunitat pot decidir lliurement i obres obligatòries sense necessitat d'acord previ en junta, i entre les segones destaquen les d'accessibilitat sol·licitades per propietaris amb discapacitat o majors de 70 anys, sempre que el cost anual repercutit no superi les dotze mensualitats ordinàries un cop descomptades les ajudes públiques. Si el pressupost es dispara per sobre d'aquest límit, el propietari que ho sol·licita pot assumir l'excés perquè l'obra continuï sent obligatòria, un dret real que moltes comunitats encara desconeixen.
Per aprovar aquest tipus d'actuacions, la majoria exigida és menor del que molts presidents creuen: les obres exigides per l'administració o sol·licitades per un veí amb discapacitat o major de 70 anys s'aproven per majoria simple de propietaris presents, sense necessitat d'unanimitat ni majoria qualificada. A Catalunya, a més, la regulació és encara més àgil: el Codi Civil català facilita l'adopció d'acords per suprimir barreres arquitectòniques amb majories més baixes que a la resta d'Espanya, un matís que administradors i presidents a Barcelona han de tenir molt present abans de convocar la junta.
Majories en junta de propietaris: acords, terminis i trampes d'impugnació
L'article 17 continua sent, amb diferència, el més consultat a l'hora de convocar una junta, perquè estableix quina majoria cal per a cada tipus de decisió, des d'obres de millora fins a la instal·lació de plaques solars o la limitació de pisos turístics. Per regular aquests últims, per exemple, es necessita un acord de la junta aprovat per una majoria de tres cinquenes parts del total de propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació.
Hi ha dos detalls que generen conflictes habituals i que tot administrador hauria de tenir controlats:
El morós no vota: si un propietari no està al corrent de deutes vençudes i no ha impugnat o consignat, pot deliberar, però no té dret de vot ni compta per a les majories.
Impugnar té condicions i terminis: existeixen tres mesos per impugnar amb caràcter general, que s'amplien a un any quan l'acord és contrari a la llei o als estatuts, i per impugnar el propietari ha d'estar al corrent de pagament o haver consignat judicialment les quantitats degudes.
Els absents també "voten": els propietaris absents que no voten en contra en un termini de 30 dies des que reben la notificació de l'acord computen com a vots favorables, un detall que convé explicar bé en cada convocatòria.
La singularitat catalana
Les comunitats de Barcelona i la resta de Catalunya han de tenir present que, a més de la LPH estatal, la norma suprema que regula la propietat horitzontal a Catalunya és el Codi Civil de Catalunya, i que el vot del president és diriment per desfer empats en votacions de majoria simple, una particularitat que no existeix a la resta del territori.
Com actuar davant tants canvis normatius
Davant aquest volum de novetats legals, la recomanació pràctica és sempre la mateixa: documentar bé cada acord en l'acta, revisar les majories abans de sotmetre qualsevol proposta a votació i comptar amb professionals que coneguin la normativa vigent per executar les obres d'accessibilitat o manteniment derivades d'aquests acords. En el nostre directori de professionals de confiança trobaràs especialistes verificats en reformes, accessibilitat i rehabilitació preparats per adaptar-se als requisits legals de la teva comunitat. I si la teva comunitat ja ha decidit dur a terme una obra d'accessibilitat o necessita resoldre una incidència derivada de la nova normativa, pots sol·licitar pressupost sense compromís i comparar opcions abans de portar-ho a junta. Mantenir-se al dia amb la Llei de Propietat Horitzontal no és només complir amb la llei: és protegir la comunitat de conflictes, impugnacions i sobrecostos evitables.