L'accessibilitat ha deixat de ser una qüestió de bona voluntat veïnal per convertir-se en una obligació legal reforçada. Les obres accessibilitat comunitat obligatòries són avui un dels assumptes que més consultes genera entre administradors de finques i presidents de comunitat, sobretot després de l'última actualització de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH), que endureix els terminis i redueix el marge de maniobra de les juntes per retardar aquest tipus d'actuacions.
Què canvia en la Llei de Propietat Horitzontal amb la nova reforma d'accessibilitat
El procés de reforma legal va començar amb un avantprojecte del Govern que modifica, entre altres normes, la Llei de Propietat Horitzontal. L'Executiu, a través del Consell de Ministres, va aprovar l'11 de febrer l'avantprojecte de reforma de les lleis de dependència i discapacitat, la qual cosa comporta la modificació de la Llei de Propietat Horitzontal. Després de la seva tramitació parlamentària, el dimecres 16 de setembre de 2026 es va aprovar definitivament la reforma de les lleis de discapacitat i dependència al Congrés dels Diputats, qualificada pel mateix Govern com una gran transformació del sistema de protecció social. L'objectiu declarat és clar: que les comunitats de propietaris ja no puguin negar-se a realitzar obres destinades a la instal·lació d'ascensors o rampes amb l'objectiu de millorar l'accessibilitat.
Quan són obligatòries les obres d'accessibilitat per a la comunitat
L'article 10.1.b de la LPH continua sent la peça clau per entendre quan una comunitat està obligada a actuar. L'article 10.1.b de la Llei de Propietat Horitzontal estableix que les obres necessàries per garantir els ajustos raonables en matèria d'accessibilitat són obligatòries per a la comunitat, la qual cosa inclou la instal·lació d'ascensors, l'eliminació de barreres arquitectòniques, la instal·lació de rampes i l'adaptació de portals o accessos. La condició econòmica es manté: aquestes obres tenen caràcter obligatori quan el seu cost anual repercutit, descomptades les ajudes públiques, no supera dotze mensualitats ordinàries de despeses comunes.
Un dels canvis més rellevants de la reforma afecta precisament aquest càlcul. Les obres passen a ser obligatòries si les ajudes cobreixen almenys el 70% del cost, quan abans el límit era del 75%, la qual cosa fa que moltes més actuacions entrin dins de l'obligatorietat. A més, la llei protegeix especialment dos col·lectius: n'hi ha prou que ho demani un resident major de 70 anys o una persona amb discapacitat, si el cost anual no supera les 12 mensualitats de despeses comunes, perquè l'obra sigui obligatòria. I l'obligació no desapareix encara que el pressupost es dispari: si se supera aquest límit, l'obra continua sent obligatòria quan les ajudes públiques cobreixin almenys el 75% del cost en els casos no afectats per la rebaixa del llindar. Aquesta lògica s'aplica també a zones comunes menys habituals, com piscines o solàrium: si un veí amb discapacitat reconeguda o major de 70 anys sol·licita formalment l'adaptació de les zones comunes, inclosa la piscina, la comunitat està obligada a executar les obres.
Majories a la junta de propietaris: què diu l'article 17.2 de la LPH
Fora dels supòsits d'obligatorietat automàtica, els acords junta de propietaris majories continuen regint-se per l'article 17.2 de la LPH, que ha reforçat el pes de l'accessibilitat davant altres acords comunitaris. Així ho resumeix un cas molt il·lustratiu, el de baixar un ascensor a cota zero: si a la comunitat no hi ha persones amb discapacitat o majors de 70 anys, cal sotmetre el canvi a votació, i l'article 17.2 de la LPH explica que cal aconseguir una majoria simple perquè aquesta reforma pugui realitzar-se. La conseqüència pràctica és important: si aquesta majoria s'aconsegueix, la reforma serà obligatòria per a tots i cap veí podrà negar-se a pagar.
La llei també ha reforçat el pes del silenci en aquestes votacions, cosa que sol sorprendre moltes comunitats. Els propietaris absents en la votació d'obres d'accessibilitat es consideren vots a favor segons la LPH, cosa que fa pràcticament impossible bloquejar una obra d'accessibilitat quan està emparada per la llei. Per a administradors i presidents, això significa que la gestió documental de les juntes —actes, convocatòries i notificacions— cobra encara més importància a l'hora de blindar jurídicament aquests acords.
Impacte econòmic: derrames, fons de reserva i morositat
El finançament d'aquestes obres no és un detall menor. Les millores d'accessibilitat generalment es financen a través del fons de reserva obligatori de la comunitat, encara que quan el fons no és suficient sol recórrer-se a derrames extraordinàries. La reforma incorpora a més una obligació poc coneguda per a les comunitats: totes les comunitats de propietaris estaran obligades a sol·licitar ajudes per dur a terme obres d'accessibilitat, com la instal·lació d'ascensors o rampes, i en cas de no complir amb aquesta exigència es podrà presentar una denúncia.
El tractament de l'impagament també queda reforçat, cosa que connecta directament amb la morositat comunitat de propietaris: els costos d'accessibilitat són considerats despeses obligatòries de la comunitat, i si alguns propietaris es neguen a pagar, la comunitat pot prendre accions legals, incloent-hi l'embargament dels seus comptes o la venda dels seus béns, cosa recolzada per la Llei de Propietat Horitzontal. Això converteix les obres d'accessibilitat en una despesa equiparable a altres despeses comunitàries essencials a efectes de reclamació d'impagaments.
Què han de fer administradors i presidents de comunitat
Davant aquest nou escenari, el més pràctic és actuar de forma preventiva i ordenada:
- Revisar si existeixen propietaris majors de 70 anys o amb discapacitat reconeguda que puguin activar l'obligatorietat de les obres.
- Calcular el cost anual repercutit i comparar-lo amb el llindar de les dotze mensualitats, tenint en compte les ajudes públiques disponibles.
- Convocar la junta amb la documentació tècnica i econòmica necessària per votar amb informació suficient.
- Deixar constància a l'acta del resultat de la votació i del tractament dels vots dels absents.
- Comptar amb professionals especialitzats en accessibilitat (ascensoristes, arquitectes tècnics, instal·ladors de rampes) que presentin pressupostos ajustats a la normativa vigent.
Trobar aquests professionals de confiança és precisament un dels majors reptes per a administradors i comunitats. Al directori de professionals de ForConnect pots localitzar especialistes verificats en accessibilitat, instal·lació d'ascensors i reformes comunitàries, llestos per avaluar el teu edifici.
Conclusió: anticipar-se evita conflictes i sobrecostos
La reforma de la Llei de Propietat Horitzontal confirma una tendència que ja es venia dibuixant: l'accessibilitat ja no depèn exclusivament de la voluntat de la junta, sinó que s'ha convertit en un dret exigible amb mecanismes legals clars per fer-lo complir. Per a administradors de finques i presidents de comunitat, entendre aquests canvis —des dels llindars econòmics fins a les majories de l'article 17.2— és clau per evitar conflictes, sancions i retards innecessaris. Si la teva comunitat necessita valorar una obra d'accessibilitat o simplement comparar pressupostos de professionals qualificats, pots sol·licitar pressupost a ForConnect i rebre propostes adaptades a les necessitats reals del teu edifici.