Rehabilitació de façanes a Barcelona: quan cal actuar i quina solució convé?
Una esquerda nova, pintura que es desprèn, humitats a l’interior o fragments que comencen a caure al carrer. Els problemes de façana acostumen a donar senyals abans de convertir-se en una intervenció urgent. La dificultat per a moltes comunitats és determinar si n’hi ha prou amb una reparació puntual o si ha arribat el moment de plantejar una rehabilitació de façana més completa.
A Barcelona, on una part important dels edificis residencials tenen dècades d’antiguitat, aquesta decisió afecta la seguretat i la conservació de l’immoble, però també pot convertir-se en una oportunitat per millorar-ne el comportament tèrmic.
Per això, abans de demanar pressupostos, convé entendre què està passant realment a la façana i quin tipus d’intervenció necessita l’edifici.
Quins senyals indiquen que una façana necessita rehabilitació?
No tots els desperfectes tenen la mateixa importància. Una petita fissura superficial no implica necessàriament un problema estructural, de la mateixa manera que pintar una façana no resol l’origen d'una entrada d’aigua.
Entre els indicis que justifiquen una revisió professional trobem esquerdes i fissures, despreniments del revestiment, humitats persistents, filtracions, deteriorament de balcons i cornises, degradació de juntes o pèrdua d’adherència dels acabats.
Especialment importants són els despreniments sobre la via pública o les zones comunes. En aquests casos, la prioritat ha de ser valorar la seguretat i determinar si cal adoptar mesures preventives abans de començar la rehabilitació definitiva.
La causa és el que acaba determinant la solució. Per això, intervenir sense un diagnòstic adequat pot provocar que el problema reaparegui al cap de poc temps.
Quina relació té la ITE amb la rehabilitació de la façana?
A Catalunya, la Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE) és una eina important per conèixer l’estat general de conservació d'un immoble.
La Generalitat defineix la ITE com una inspecció visual realitzada per un tècnic competent que permet determinar l’estat de l’edifici, identificar les deficiències aparents i orientar la propietat sobre les actuacions que cal realitzar. No està pensada, en canvi, per detectar vicis ocults.
Els edificis d’habitatges de Catalunya han de sotmetre’s a aquesta inspecció abans d’arribar als 45 anys d’antiguitat, amb les particularitats establertes per la normativa. En propietat horitzontal, correspon a la comunitat de propietaris encarregar-la.
Si la inspecció detecta determinades deficiències, la comunitat pot haver d’aprovar un programa de rehabilitació i executar les actuacions necessàries. La Generalitat diferencia entre deficiències lleus, importants, greus i molt greus, amb diferents conseqüències sobre el certificat d’aptitud i el seguiment posterior de l’edifici.
Per tant, una ITE pot ser precisament el punt de partida que faci visible la necessitat d’actuar sobre façanes, balcons o altres elements comuns.
Reparar o rehabilitar tota la façana?
Aquesta és una de les decisions més importants per a una comunitat.
Una reparació puntual pot tenir sentit quan el deteriorament està clarament localitzat i no respon a una patologia generalitzada. Una rehabilitació més extensa, en canvi, pot ser necessària quan els problemes es repeteixen en diferents punts o afecten una part significativa de l’envolupant.
La decisió no s’hauria de prendre únicament comparant el cost inicial dels pressupostos.
Cal valorar l’origen de les patologies, l’estat general del revestiment, els balcons i altres elements de façana, les filtracions existents, l’antiguitat de l’edifici i les intervencions que s’hi han fet anteriorment.
També convé pensar a mitjà termini. Encadenar petites reparacions durant anys pot acabar sent menys eficient que plantejar una actuació global ben planificada.
Es pot aprofitar l’obra per millorar l’aïllament tèrmic?
Sí, i és un dels punts que una comunitat hauria d’estudiar abans d'aprovar una rehabilitació important.
Si ja s’ha d’intervenir sobre una superfície considerable de la façana, pot tenir sentit analitzar si és viable incorporar una millora de l’aïllament de l’envolupant.
Una de les alternatives és el SATE (Sistema d’Aïllament Tèrmic per l’Exterior), que incorpora una capa d’aïllament a la cara exterior de l’edifici i posteriorment la protegeix amb diferents capes d’acabat.
No és una solució universal. La idoneïtat dependrà de les característiques arquitectòniques de l’edifici, les exigències tècniques, les possibles proteccions patrimonials i la naturalesa de la intervenció.
El mateix Codi Tècnic de l’Edificació dedica el DB-HE a les exigències bàsiques d’estalvi d’energia i contempla específicament el comportament de l’envolupant tèrmica dels edificis. La documentació tècnica també destaca la importància dels ponts tèrmics, tant per les pèrdues energètiques com pel risc de condensacions.
Això fa que la rehabilitació d’una façana sigui un bon moment per estudiar l’edifici no només des del punt de vista estètic, sinó també energètic.
Què ha de comparar una comunitat abans d’aprovar el pressupost?
Comparar únicament l’import final és un error habitual.
Dos pressupostos que aparentment descriuen una "rehabilitació de façana" poden incloure treballs molt diferents. La comunitat i l’administrador haurien de comprovar que les propostes parteixen d’un abast comparable.
És especialment important revisar quines patologies es repararan, quins materials i sistemes s’utilitzaran, quin tractament rebran esquerdes i elements deteriorats, quins mitjans auxiliars seran necessaris i què queda explícitament fora del pressupost.
També cal aclarir aspectes com la gestió de residus, proteccions, terminis previstos, garanties i possibles treballs addicionals que només es poden confirmar una vegada iniciada l’obra.
Un pressupost més detallat facilita la comparació i redueix el risc que apareguin diferències importants durant l’execució.
La visió d’IntegralReforma
L’experiència pràctica en edificis existents és especialment rellevant perquè cada façana presenta condicionants diferents.
IntegralReforma treballa en rehabilitació i conservació d’edificis a Barcelona, amb actuacions que inclouen façanes, reforç estructural, impermeabilització, treballs verticals, rehabilitació de zones comunes i solucions d’aïllament tèrmic.
Entre els projectes que mostra l’empresa hi ha actuacions de rehabilitació amb SATE, així com intervencions sobre edificis on és necessari combinar la recuperació dels elements constructius amb la conservació de la imatge arquitectònica.
Aquest tipus de projectes exemplifiquen una idea important: abans de decidir com rehabilitar una façana, cal entendre quin problema s’està resolent i quines prestacions es volen obtenir després de l’obra.
Rehabilitar també és prevenir
Esperar que aparegui un despreniment o una filtració greu acostuma a limitar les opcions de la comunitat. Quan l’actuació es planifica amb temps, és més fàcil estudiar alternatives, comparar pressupostos i coordinar la intervenció amb altres necessitats de l’edifici.
A més, la rehabilitació no s’acaba quan es retiren les bastides. Una façana rehabilitada també necessita inspecció i manteniment periòdic per detectar petites incidències abans que tornin a convertir-se en problemes importants.
En edificis antics, aquesta cultura de manteniment preventiu és especialment important.
IntegralReforma i ForConnect
IntegralReforma forma part de la xarxa de professionals vinculats a ForConnect, aportant serveis relacionats amb la rehabilitació, reforma i manteniment d’edificis.
Per als administradors de finques i comunitats, disposar de professionals especialitzats facilita passar del diagnòstic tècnic a l’execució de l’actuació necessària, especialment quan es tracta d’obres complexes sobre elements comuns.
Si la teva comunitat necessita rehabilitar una façana o valorar l’estat de l’edifici, a ForConnect pots trobar professionals especialitzats i sol·licitar assessorament o pressupost.