Una filtració a la coberta, esquerdes a la façana, un ascensor poc accessible o un aïllament deficient poden semblar problemes independents. Però quan un edifici acumula diverses necessitats, actuar per separat no sempre és la millor estratègia. Una rehabilitació integral d’edificis permet estudiar el conjunt de l’immoble, establir prioritats i coordinar les diferents intervencions.
Per a una comunitat de propietaris, aquesta planificació és especialment important. Una rehabilitació pot afectar façanes, cobertes, impermeabilització, aïllament, accessibilitat o instal·lacions i, per tant, requereix decisions tècniques, econòmiques i administratives coordinades.
Què és una rehabilitació integral d’un edifici?
Una rehabilitació integral és una intervenció que aborda de manera coordinada diferents elements d'un immoble amb l'objectiu de recuperar-ne o millorar-ne les condicions de conservació, seguretat, habitabilitat, accessibilitat o eficiència.
A diferència d’una reparació puntual, parteix d’una visió global de l’edifici.
Per exemple, si una comunitat ha d’intervenir en una façana, pot ser un bon moment per analitzar si també existeixen problemes d’aïllament o d’humitats. De la mateixa manera, una actuació en zones comunes pot permetre estudiar barreres arquitectòniques que fa anys que dificulten l’accés.
Aquesta visió global no significa que totes les actuacions s’hagin d’executar simultàniament. En molts casos, el més raonable és establir fases d’intervenció segons urgència, pressupost i criteris tècnics.
El primer pas no és demanar pressupostos: és saber què necessita l’edifici
Un dels errors habituals és començar una rehabilitació sol·licitant diferents pressupostos sense haver definit exactament què s’ha d’executar.
Abans de comparar empreses és important determinar l’abast de l’actuació.
La Generalitat defineix la Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE) com una inspecció visual realitzada per un tècnic competent que permet determinar l’estat de l’edifici i orientar la propietat sobre les actuacions necessàries per complir el deure de conservació i manteniment. Habitatge
Aquesta diagnosi és especialment rellevant en edificis antics. A Catalunya, els edificis d’habitatges de més de 45 anys estan obligats a passar la ITE. Habitatge
Per tant, abans de plantejar una obra important convé disposar d’una fotografia clara de l’estat de l’immoble.
Quines actuacions s’han de prioritzar?
No totes les millores tenen la mateixa urgència. Una comunitat pot voler renovar estèticament el vestíbul, però tenir alhora filtracions a la coberta o problemes d’estanquitat.
Com a criteri general, la planificació hauria de començar per les actuacions relacionades amb seguretat, estabilitat, estanquitat, habitabilitat i accessibilitat.
La mateixa Llei de propietat horitzontal estableix el caràcter obligatori de les obres necessàries per a l’adequat manteniment i compliment del deure de conservació de l’immoble, incloses les relacionades amb seguretat, habitabilitat i accessibilitat universal. BOE
Després es poden valorar les intervencions destinades a millorar les prestacions de l’edifici: aïllament tèrmic i acústic, eficiència energètica, renovació d’acabats o modernització de determinades instal·lacions.
Rehabilitar per fases o executar una obra integral?
No hi ha una resposta única.
Rehabilitar per fases pot facilitar que la comunitat distribueixi la inversió durant diversos exercicis. Pot ser una opció adequada quan les diferents actuacions són independents i no existeixen deficiències urgents.
Una intervenció integral, en canvi, pot tenir sentit quan diverses actuacions estan relacionades.
Imaginem que s’ha d’instal·lar bastida per intervenir en una façana. Si l’edifici també necessita millorar-ne l’aïllament exterior, estudiar conjuntament les dues necessitats pot evitar duplicar determinades operacions.
La decisió s’ha de prendre a partir de criteris tècnics i econòmics, no únicament comparant el cost inicial de cada actuació.
Com preparar un pressupost realista per a la comunitat?
Per comparar pressupostos correctament, totes les empreses haurien de valorar el mateix abast d’obra.
El document hauria de permetre identificar amb claredat les diferents partides: materials, mà d’obra, sistemes auxiliars, gestió de residus i altres treballs necessaris.
També és important saber què queda fora del pressupost.
Un import inicial més baix deixa de ser avantatjós si durant l’execució apareixen treballs que eren previsibles però no havien quedat incorporats.
Per això, abans que la junta decideixi, l’administrador i els tècnics implicats haurien de poder comparar les propostes en igualtat de condicions.
Com evitar desviacions i problemes durant l’obra?
Una rehabilitació ben preparada necessita alguna cosa més que un pressupost aprovat.
Cal definir responsabilitats, fases, calendari, comunicació amb els veïns i seguiment de l’execució.
També és recomanable documentar les intervencions realitzades. La documentació de manteniment vinculada al Codi Tècnic de l’Edificació assenyala la necessitat de conservar l’edifici adequadament, realitzar les inspeccions reglamentàries i documentar durant la seva vida útil les intervencions de reparació, reforma o rehabilitació. Habitatge
Aquest historial pot ser molt útil anys després quan apareix una nova incidència o s’ha de programar una altra intervenció.
Accessibilitat, impermeabilització i aïllament: mirar més enllà de la reparació
Una rehabilitació també és una oportunitat per plantejar-se si l’edifici està preparat per a les necessitats actuals dels seus residents.
Eliminar barreres arquitectòniques, instal·lar o adaptar un ascensor, millorar l’aïllament o resoldre definitivament problemes d’humitat pot aportar més valor a llarg termini que limitar-se a reparar els símptomes visibles.
A més, determinades actuacions poden disposar d’ajuts públics. L’Agència de l’Habitatge de Catalunya manté informació específica sobre programes relacionats amb accessibilitat, rehabilitació i millora de l’eficiència energètica. Les convocatòries i requisits s’han de comprovar en el moment de plantejar cada projecte. Habitatge
La visió de Construalamo: coordinar diferents necessitats en un mateix projecte
En rehabilitacions complexes, la coordinació entre diferents treballs es converteix en una part important del projecte.
Construalamo Obres i Projectes treballa precisament en àmbits que poden coincidir en una rehabilitació global: rehabilitació d’edificis, reformes integrals, impermeabilitzacions, aïllament, instal·lació d’ascensors i eliminació de barreres arquitectòniques, entre altres actuacions. ForConnect
Aquest tipus d’enfocament permet analitzar l’obra no només com una reparació concreta, sinó com un conjunt d’intervencions que s’han de coordinar correctament.
Construalamo i ForConnect
Construalamo forma part de la xarxa de professionals de ForConnect i ofereix serveis de reformes i rehabilitació d’edificis amb cobertura indicada a Catalunya. ForConnect
Per a administradors de finques i comunitats, disposar de professionals especialitzats permet contrastar necessitats, definir millor l’abast dels treballs i sol·licitar pressupostos adaptats a cada projecte.
Si la teva comunitat necessita afrontar una rehabilitació, reforma o actuació de millora de l’edifici, a ForConnect pots trobar professionals verificats i sol·licitar pressupost per al projecte.