La seguridad contra incendios es una de las responsabilidades más importantes en la gestión de una comunidad de propietarios. Sin embargo, a menudo solo se presta atención a los extintores, las bocas de incendio equipadas o los sistemas de detección cuando llega el momento de pasar una revisión o se detecta una incidencia.
El mantenimiento contra incendios en comunidades de propietarios no consiste únicamente en comprobar que los equipos estén instalados. También implica verificar su funcionamiento, respetar los plazos de revisión y garantizar que las instalaciones cumplen la normativa aplicable.
En Cataluña, empresas especializadas como EXTINSA ofrecen servicios de instalación, mantenimiento y asesoramiento técnico para ayudar a administradores de fincas y comunidades a gestionar estas obligaciones.
¿Qué normativa regula la protección contra incendios en comunidades?
La principal normativa estatal es el Real Decreto 513/2017, que aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (RIPCI).
Este reglamento establece las condiciones que deben cumplir los equipos de protección activa contra incendios, así como las operaciones de mantenimiento, las inspecciones y los requisitos aplicables a las empresas instaladoras y mantenedoras.
El reglamento ha sido modificado posteriormente, entre otras normas, por el Real Decreto 164/2025. Por lo tanto, es importante consultar su versión consolidada y tener en cuenta las disposiciones transitorias correspondientes.
Además, el Código Técnico de la Edificación, especialmente el Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio (DB-SI), establece exigencias de seguridad que pueden determinar qué sistemas deben estar instalados en un edificio.
¿Todas las comunidades deben tener los mismos sistemas?
No. Las instalaciones exigibles dependen de factores como la antigüedad del edificio, la altura de evacuación, los usos, las características del garaje y la normativa aplicable en el momento de construcción o reforma.
Por ello, antes de instalar nuevos equipos o modificar los existentes, conviene revisar la documentación técnica del edificio y consultar una empresa especializada.
¿Con qué frecuencia se deben revisar los extintores y los sistemas contra incendios?
Una de las preguntas más habituales entre los administradores de fincas es la periodicidad de las revisiones.
El RIPCI establece diferentes operaciones de mantenimiento según el tipo de equipo. No todas las comprobaciones tienen la misma frecuencia ni deben ser ejecutadas por el mismo profesional.
Revisiones trimestrales
Las comprobaciones trimestrales permiten identificar problemas evidentes antes de que se conviertan en una situación de riesgo.
Por ejemplo, se puede comprobar que los extintores continúen en el lugar correspondiente, que sean accesibles y que no presenten desperfectos visibles.
Determinadas operaciones pueden ser efectuadas por el titular o usuario de la instalación, siempre que se respeten las exigencias reglamentarias y se documenten correctamente.
Mantenimiento anual
El mantenimiento anual incluye comprobaciones técnicas más específicas.
En el caso de los extintores, se revisan los elementos y las condiciones establecidas reglamentariamente para asegurar que el equipo se mantiene en condiciones adecuadas de uso.
Estas operaciones deben ser efectuadas por personal de una empresa mantenedora habilitada o en los supuestos específicamente admitidos por el reglamento.
Pruebas periódicas cada cinco años
Algunos equipos requieren pruebas adicionales, como las pruebas de presión de los extintores, cuando corresponda según la normativa de equipos a presión.
Es importante no confundir estas operaciones con una simple revisión visual ni asumir que todos los equipos tienen la misma vida útil.
¿Qué sistemas contra incendios conviene revisar en un edificio?
La protección contra incendios de una comunidad puede incluir diferentes instalaciones, cada una con una función específica.
Extintores portátiles
Los extintores permiten actuar sobre un conato de incendio cuando las condiciones son seguras y la persona conoce su funcionamiento.
Deben estar correctamente ubicados, señalizados y accesibles. También es importante utilizar el tipo de extintor adecuado para los riesgos de cada zona.
Bocas de incendio equipadas (BIE)
Las BIE son sistemas fijos que proporcionan agua para intervenir ante un incendio. Se pueden encontrar en determinados aparcamientos y otros espacios de edificios que requieren esta protección.
Su mantenimiento incluye comprobaciones sobre los elementos de la instalación y pruebas periódicas establecidas reglamentariamente.
Sistemas de detección y alarma
Los detectores y las alarmas permiten identificar situaciones de riesgo y avisar a los ocupantes.
El mantenimiento puede incluir comprobaciones de los detectores, centrales, fuentes de alimentación, avisadores y otros componentes, según las características del sistema.
Alumbrado de emergencia y señalización
El alumbrado de emergencia y las señales de evacuación también son elementos esenciales de la seguridad del edificio.
Es importante tener en cuenta que las instalaciones de alumbrado de emergencia están sujetas a las disposiciones técnicas que les corresponden, incluida la normativa eléctrica aplicable.
¿Qué errores son habituales en el mantenimiento contra incendios?
Una comunidad puede disponer de todos los equipos previstos y, aun así, presentar deficiencias importantes.
Entre los errores que conviene evitar están la falta de seguimiento de las revisiones, la documentación incompleta, los equipos bloqueados por objetos o las incidencias detectadas que no se llegan a corregir.
También es frecuente que, después de una reforma, se modifique la distribución de un espacio sin comprobar si esto afecta la ubicación de los equipos o las condiciones de evacuación.
Otro error es considerar que el mantenimiento anual sustituye todas las demás comprobaciones. En realidad, las operaciones trimestrales, anuales y periódicas son complementarias cuando resultan exigibles.
Para evitar estos problemas, es recomendable disponer de un inventario actualizado de los sistemas instalados y de un calendario de mantenimiento.
¿Qué papel tiene el administrador de fincas?
El administrador de fincas tiene un papel importante en la coordinación del mantenimiento y en el seguimiento de las incidencias que afectan los elementos comunes.
Entre sus tareas habituales están planificar las revisiones, coordinar las visitas de los profesionales, gestionar presupuestos y trasladar a la comunidad las actuaciones necesarias.
También es importante conservar las actas y los informes de mantenimiento. El RIPCI exige que las actas de las operaciones correspondientes se mantengan a disposición de la Administración durante al menos cinco años desde su emisión.
Una gestión documental ordenada facilita el seguimiento de las incidencias y ayuda a acreditar las actuaciones realizadas.
La visión de EXTINSA: mantenimiento y asesoramiento técnico
La protección contra incendios requiere una combinación de conocimiento normativo, experiencia técnica y seguimiento continuado.
EXTINSA es una empresa especializada en protección contra incendios, baja tensión e ingeniería, con más de 40 años de experiencia declarada en el sector.
Entre sus servicios están el mantenimiento de extintores, bocas de incendio equipadas, sistemas de detección y alarma, así como otras instalaciones de protección contra incendios.
Uno de sus elementos diferenciales es que dispone de un departamento de ingeniería propio, que interviene en proyectos, documentación técnica, adecuaciones y legalizaciones de instalaciones.
La empresa también ofrece servicios de mantenimiento periódico y asesoramiento normativo dirigidos específicamente a administradores de fincas y comunidades de propietarios.
Este enfoque permite abordar tanto el mantenimiento ordinario como las necesidades técnicas que pueden aparecer cuando una instalación presenta deficiencias.
EXTINSA y ForConnect: profesionales especializados para comunidades
La gestión de la seguridad contra incendios requiere profesionales que conozcan las instalaciones, los procedimientos de mantenimiento y las obligaciones aplicables a cada edificio.
EXTINSA forma parte de las empresas colaboradoras de ForConnect y ofrece servicios especializados de protección contra incendios y baja tensión en Cataluña.
A través de ForConnect, los administradores de fincas y las comunidades de propietarios pueden conectar con profesionales especializados para gestionar actuaciones de mantenimiento, reparación y adecuación de instalaciones.
Si tu comunidad necesita revisar los extintores, mantener los sistemas contra incendios o resolver deficiencias en una instalación, en ForConnect puedes encontrar profesionales verificados y solicitar un presupuesto adaptado a las necesidades del edificio.